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顏炳立:2017房市「殺價丶取量丶搶錢丶活命」
新聞發佈時間:2017/04/07 09:44:36 am
       

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2017年4月6日發布第1季房地產市場概況報告,董事總經理顏炳立表示,2017年第1季全台買賣移轉棟數約6萬戶,買氣雖有回溫,但僅是「冬日裡偶見的太陽」,全年推估可達24萬戶,和2016年差不多,2017年房市將「維持緩跌」,未見谷底,如要突破,有賴賣方讓利。顏炳立表示:2017房地產市場繼續存在著「殺價丶取量丶搶錢丶活命」!戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達更指出,部分建商為了度過2016年的房市寒冬,紛紛有拖延工程、延緩完工交屋壓力策略,他預期,2017年建商面對新成屋賣壓,已不得不採取降價求去化,最快可能將於下半年爆發降價潮。


楊長達預期,2017年建商面對新成屋賣壓,已不得不採取降價求去化,最快可能將於下半年爆發降價潮。
楊長達對於2017年的住宅市場也提出看法,他認為,2017年六都前兩月買賣移轉棟數看似都有50%的大幅成長,主因是2016年初上路的房地合一稅造成交易急凍、基期低的影響,才有「回溫」之說,若拉長時間觀察,與2015年同期相比則還減少12.6%,因此,僅能說是「最壞的時間已經過了」。他指出「市場已經擺脫2016年的恐慌,現在應該有機會回到正常的買賣移轉交易量。」楊長達指出,「建商到最後滿手都是新成屋,他要想辦法去交屋,這個壓力是很大的,所以,最可能的方式,2017年建商降價動力會比2016年來的更強,可以想見,2017、2018年一定是建商降價、衝量的階段。」

戴德梁行第1季房地產市場概況報告指出,台北市各區A級辦公大樓租金表現持平,全市平均租金每月每坪2,480元,維持上季水準。實價登錄近3個月辦公租金成交最高落在台北101大樓的80樓,成交租金3,803元/坪/月;其次為21樓,成交租金3,675元/坪/月;再次為華新信義大樓17樓3,570元/坪/月。

隨著新大樓有效去化,本季度約有11,400坪的胃納量,其中以信義區去化3,600坪最多,敦南區去化2,900坪次之。全市空置率為8%,較上季下降1.7個百分點,較去年同期下降4.2個百分點。相較去年同期之空置率,以信義區下降6.2個百分點最多,敦北民生區下降3.5個百分點次之。

本季租賃活動以敦南區及信義區最為熱絡,其中以自西區搬遷至敦南區富邦人壽敦南大樓台灣資生堂及其關係企業法倈麗國際租賃面積最大,合計達2,170坪。由於A級辦公大樓新供給提供實惠租賃條件與新穎設備,有效吸引租戶搬遷,本季租賃活動中約有5,000坪的租戶係由非A級辦公大樓搬遷至A級辦公大樓。

戴德梁行展望2017年合計約59,000坪的新供給進入市場,其中合庫金控確定將在第三季搬到位於中崙的合庫新總行大樓,其餘約10,000坪將對外公開招租。而南山廣場正在積極招租中,向其他大樓租戶招手,大型租戶正在評估中,預期將於完工前有一定的去化量。

戴德梁行也觀察本季忠孝商圈雖有國際品牌進駐,填補大型空置店面,例如法國潮牌6xity 8ight及星巴克等,但也有零售商撤出,顯示承租方對於租金仍有抗性,其中忠孝商圈及西門商圈空置率(包括特賣會店家)分別為5.1%及2.6%。隨著運動風潮從慢跑擴大到棒球及籃球等球類運動,本季全台第一間籃球體驗店「摩曼頓花花 NIKE JORDAN 籃球體驗店」於西門町開幕,有別於過去僅止於銷售,新的概念店結合各式體驗、經典鞋款展示及客製化服務等,提高集客力及顧客黏著度,亦顯示國際運動品牌對台灣消費市場的企圖心。

台灣外食比例高,早餐經濟逐漸發酵,伴隨其快速、外帶及營業面積小等特性,百貨公司在高壓競爭下,隨之調整營業策略,鎖定各商圈上班族,將部分樓層提早營業,開賣早餐,期望藉此提高營業額。例如位於交通節點的SOGO忠孝館及敦化館;與捷運站相連接統一時代百貨等,目前包含有紐約早餐女王Sarabeth’s、添好運及TGI FRIDAY’S等餐飲品牌開賣早餐。無獨有偶,各主要辦公商圈及交通轉運站的百貨公司如微風南京、微風信義及微風台北車站等,亦逐漸跟上這波百貨商場早餐風潮。

戴德梁行指出,2017年第一季投資市場交易量(不含土地交易)約新台幣93.32億元,與去年同期交易量相當。惟相較上季冷清市況,本季讓利認知逐漸增加,工業及廠辦自用剛性需求持續支撐,交易量反彈成長81%,然未能達到百億以上交易量。

內湖五期重劃區辦公市場及中和廠辦市場,為本季熱門交易區域,合計交易金額約佔全季交易量35%。最大宗交易由碩天科技以新台幣26億元取得台北市內湖五期「太子國際企業總部」全棟自用。同時於新北市中和區遠東世紀廣場,本季亦有兩宗約新台幣2~3億小額交易,賣方均為國內科技企業。

除自用型買盤持續增溫外,本季最受矚目的投資型買盤則是瀚星百貨,以新台幣22億元(0.72億美元)收購位於台北市觀光熱區的西寧大樓。該大樓目前滿租,由於西門町為國際旅客必到聖地,近年仍逆勢成長、觀光熱度不減,預期可持續穩定租金收益。

中央銀行於三月下旬決議利率不作調整,整體投資市場仍處於低利率環境,國內主要投資法人壽險業者的不動產最低收益率仍維持在2.345%。惟在不動產持有成本增加、投資物件有限的情況下,預期自用型工業及廠辦地產,仍為市場主要買盤。

根據戴德梁行統計,第一季土地交易量為242億元,雖然仍處於谷底盤整階段,但總算擺脫2016年度三個季度成交量未能突破200億元的慘象。依戴德梁行觀察分析,景氣對策信號連八綠,景氣已不再是拖垮房地產市場之原兇或藉口,國內資金豐沛、政府連續四年打房政策也終於放下鞭子,加上過去三年第一季交易量皆未達全年度20%的軌跡來看,2017年土地交易動能有望重返1,100億元的十年均線。

2017年第一季十大土地交易有三筆位於台北市,分別由潤泰創新、國泰人壽及遠雄建設取得。戴德梁行表示,容積移轉向來是提高土地價值的特效藥,隨著台北市將於2017年七月一日起全面實施容積代金制度,可供容積移轉之公設用地只剩未來三個月得以放手一搏,以這三宗土地之交易單價分析,應該都有把握住利用公設用地取得半數容積移轉的最後機會。

對於買賣移轉棟數之動態,戴德梁行分析表示,2017年六都前兩月建物移轉棟數相較於去年同期雖然大幅成長48.5%,但原因是2016年初上路的房地合一稅造成交易急凍,今年一、二月之移轉棟數回溫只能解讀為購屋人對於房地合一稅已從不知所措轉為逐漸了解與學習因應,若與2015年同期相比則還減少12.6%,因此對於大數據之解讀仍應以長期帶狀資料為本,以免斷章取義。

依戴德梁行市場觀察與大數據分析,2013至2015年是住宅建造執照核發戶數之高峰期,這些在建工程理應於2015至2018年完工成為新成屋,但反映在2016年之住宅使用執照核發戶數卻遠低於高峰期的建照戶數,表示有部分建商為度過房市寒冬,而有拖延工程、延緩完工交屋壓力之策略。然而2017與2018年則已到了正面對決的時刻,面對高於往年的新成屋賣壓,戴德梁行預測建商採取降價衝量的策略將較去年更為明確。

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