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以房養老 可以安心退休嗎?
新聞發佈時間:2016/09/06 11:48:21 am
       

台灣房地產市場走了10年多頭之後,目前正面臨房價修正階段,但房屋租金報酬率卻非常低。想要以房養老,似乎不是一個好的退休理財方案。



很多人都說,「養兒防老,不如靠房子養老」,一間每個月穩定收租的房子,似乎比兒子更可靠。

我在年輕時也打過這個如意算盤。我盤算著,如果只要繳一些頭期款,把房子出租,讓房客來幫我繳房貸。20年後房貸繳清了,我就有擁有一間可收租的房子,可供我老年生活所需。

房租收入可以抵房貸嗎?

當時我看中一間小套房,售價500萬元,如果自備款200萬元,貸款300萬元,房貸利率2%,每月本息攤還15177元。評估這間小套房每個月可租15000元,算起來租金報酬率有3.6%,同時,房租收入幾乎可以支付貸款所需。等於我只要投入200萬元,就可以擁有一個20年後,每月為我產生15000元收入的資產,真是一個不錯的投資,所以就迅速買進。

但是買進之後,台北市房價開始大漲,我想再找第二間適合收租養老的房子,就找不到了。因為當房價漲一倍來到1000萬元,租金卻無法同步調漲,租金報酬率僅剩下1.8%,若貸款金額暴增到800萬元,每月房貸負擔高達40471元,租金收入卻只能維持15000元,等於每個月還要繳25000元房貸,負擔很沉重,而收益卻很低。

精算租金報酬率,與房價成長空間

從投資報酬率的角度看,當房租租金報酬率僅剩1.8%,還不如投資股票,如果找到殖利率高於5%的股票,長期投資報酬率更勝於房地產。此外,若房價還有成長空間,比較可以容忍低租金報酬率,但自2014年以來,房價開始從高檔往下修正,目前房價下跌壓力持續,房地產只漲不跌的神話破滅。

總括來說,由於過去幾年房價大幅上漲,讓「以房養老」的計畫大打折扣。除非,未來房價大幅下跌後,才比較有機會找到適合以房養老的房子。想要以房養老,必須要能符合三大條件,包括「一,租金報酬率至少高於3%以上(尤其是目前房屋持有成本大增),二,每月房租收入與房貸負擔差不多,可讓房客幫忙養房子,三,長期房價有上漲空間。」否則,想要靠買屋養老,很可能先被高房價壓垮。

銀行以房養老商品,好嗎?

除了靠第二屋的房租收入做為老年退休金外,目前銀行也推出「以房養老產品」。簡單來說,這是給「有一間房產,卻無收入」的老人,一個彈性資金融通的管道。

銀行所謂的「以房養老」,就是你可以將房屋所有權抵押給銀行,銀行約定每個月給付你固定金額作為生活費,但你仍然可以繼續住在房子裡,直到你最終離開為止。當房產所有人過世後,房地產就屬於銀行所有。

這種產品是給「有房子,沒有生活費」的老人,一個資金周轉的方法。萬一,真的沒有存夠退休金,仍然可以利用唯一的房地產,換取生活費。不過,銀行提供的這個選擇方案不一定划算,仍然要仔細評估。

例如,銀行對該房地產如何估價,每個月給付金額是否合理,金額是否足夠生活所需。如果直接將房地產出售,改為租屋生活,是否可以獲得更大的金額。以及個人是否有能力管理資金....等,這些都要好好盤算。

以房養老非唯一,還是多管齊下

當包租公、包租婆,同時賺到房地產增值與房租收入,是許多人嚮往的理財方式。不過,想要以房養老,也需要掌握好時機。當房價低、租金報酬率高、房價還有成長空間時,是適合投資房地產,創造高收益的時刻。但當房價高、租金報酬率低、房價還有下跌空間時,房地產不能帶來財富,可能帶來沉重壓力。

台灣目前普遍高房價、低房租收益的環境下,以房養老並不是一個好的選擇。現階段最好先尋找其他的投資管道,才能讓退休金存得快一些。
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