案例說明!房地合一交易損失,3年內要記得「處理」
新聞發佈時間:2016/05/10 09:19:34 am
       

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示,自2016年1月1日起個人交易2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地,應按房地合一課徵所得稅制度(新制)申報所得稅。

該局說明,新制下,個人交易房屋、土地,以交易時成交價額減除原始取得成本及因取得、改良及移轉而支付的費用後,其餘額為負數者,即為房地交易損失。個人於該交易日以後3年內如有其他依新制計算之房地交易所得,得先減除前項房地交易損失金額,再以其餘額減除當次交易依土地稅法規定計算的土地漲價總數額,計算該次課稅所得額,按規定稅率計算應納稅額。

該局舉例說明,甲君於2016年1月購入A房地,取得成本1,500萬元,2017年2月以1,600萬元出售,支付取得、改良及移轉費用150萬元;甲君名下另有B、C房地,分別於2014年12月及2016年8月取得,2018年5月先出售B房地並有房地交易所得200萬元、且其土地漲價總數額100萬元;再於2019年8月出售C房地,產生房地交易所得300萬元、及其土地漲價總數額100萬元,則甲君出售房地之交易所得(損失)、課稅所得及應納稅額計算說明如下:

(1)A、C房地取得日期在2016年1月1日以後,故適用新制課稅規定,B房地取得日期為2014年12月,且持有期間超過2年,則適用舊制課稅規定。

(2)A房地交易所得(損失)=成交價額1,600萬元-成本1,500萬元-取得、改良及移轉費用150萬元=損失50萬元。

(3)B房地出售日期雖在A房地交易日以後的3年內,惟B房地應適用舊制課稅規定,故無新制交易日以後的3年內抵減房地交易損失金額之適用,土地部分交易所得免稅,房屋部分,財產交易所得併入綜合所得核課綜合所得稅。

(4)C房地的出售日期在A房地交易日以後的3年內,故C房地之課稅所得=交易所得300萬元-A房地交易損失50萬元-C房地土地漲價總數額100萬元=150萬元,並依持有期間(3年)適用稅率20%計算應納稅額=150萬元*20%=30萬元。

該局提醒,個人有符合新制課稅範圍之交易所得或損失,不論有無應納稅額,應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或所得稅法第4條之4第2項所訂房屋使用權交易日之次日起算30日內自行填具申報書,檢附契約書影,向該管稽徵機關辦理申報,其有應納稅額者,應一併檢附繳納收據。

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