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今年房市表現將比去年好
新聞發佈時間:2016/02/03 12:50:03 pm
       

好笑吧,1月16日選舉那天,我人走到了投票所,卻沒決定選哪一個政黨?過去幾十年,有幾次工作機會可以選擇留在國外,儘管機會不同,決定倒是一致:選擇在台灣學習、工作、成長、終老。

說台灣優點多,卻也不完美,其中比較不能忍受的就是房子醜,尤其是鐵皮屋,照說台北是首善之區,但違建與鐵皮屋仍隨處可見。好不容易前幾年兩岸關係改善,台北在世界有了全新的定位,加上金融海嘯後各國狂印鈔票,使房價直線上升,老舊房子有了新價值,台北的改建、都更才逐漸熱了起來⋯⋯

現代社會競爭激烈,大家都把心思花在工作上,除了謀生,工作也是實現人生價值觀的手段,甚至成了人生的目標!透過工作,讓我們結交更多的朋友、到想去的地方旅遊、住更舒適的房子⋯⋯

擁有好房子一直是華人的人生目標之一,可惜近年台灣面對全球化競爭,薪資不進反退,仇富心態蔚然成風,使豪宅、高房價、甚至建商成了社會集體憤怒的出氣口,加上主管機關憂饞畏譏、各行其是,搞得經濟不好,房價卻居高不下,年輕世代怨天尤人,但願新政府真的能解決這些問題。

2015年全台房市的交易量估計在28∼29萬戶之間,創下2001年全球網路泡沫以來新低交易量。價格方面,根據相關房仲業者逐季統計的房價指數,大多呈現下跌,以「慘」字總結去年房市表現應該相當傳神。

不久前,我曾以水果指數解釋2015年房市何以至此,主因是高單價物件幾乎沒成交量,使得去年房價主要在反映低單價普通物件,尤其台北市蛋黃區過去一向是豪宅成交量最大的地方,一下子少了豪宅成交,看起來跌幅慘重,但其實並不能反映市場真實面貌,與其說豪宅敗給了景氣,不如說是敗給了無知官員和仇富心態。

4 觀點看2016 台灣房市

這奇特的現象,主要是受以下幾個因素干擾:首先是2015年初以來房地合一稅議題的發酵,讓不少人對打房抱有相當大的期待,形成市場的觀望氛圍;其次是2016年初總統大選,多數人認為新政府也許會推出更強的打房措施,晚點買應該有利可圖;第3才是美國聯準會(Fed)的升息影響,以為美國升息將帶動台灣利率走揚,貸款成本加重,若出現拋售潮,屆時再買比較划算。

我的看法明顯不同。我認為2016年有利房市的大環境仍然存在,反而是造成2015年觀望的因素將在今年逐一消失,我預期今年價、量都會較去年增加,至少可以確定,這些打算用觀望換取較低購屋成本的人,在蛋黃區很難如願以償。

觀點1 房地合一稅不會導致房價下跌

今年元旦正式上路的房地合一稅,遊戲規則相當明確,就是「有獲利才繳稅,所得稅率依持有期間遞減」(1年內45%,1∼2年35%,2∼10年20%,10年以上15%),為自住用途、滿6年且無供營業使用或出租者,有免稅額400萬元,扣除免稅額後稅率一律10%。

我曾在2011年撰文〈奢侈稅後的台北房價不跌反漲〉,指出奢侈稅主要目的是加稅而不是打房,房價仍將持續上漲,勸大家能買則買。事實證明我的預測正確,奢侈稅上路1年後,6都房價果然顯著上漲,只有交易量萎縮。

房地合一稅當然也是加稅,不是打房。不同的是,奢侈稅不論賺賠都要繳稅,房地合一稅是賺錢才需要繳稅,租稅負擔其實比較低,既然奢侈稅沒辦法讓房價下來,那稅更輕的房地合一稅又怎麼會打到房價?因此我預期房地合一稅上路後,影響的仍然是量,價格實際上並不構成影響(蛋白區缺成交量就不妙了)。

聰明人心裡清楚,不管現在或將來,稅能夠不繳最好!所以去年底(2015年12月)6都的買賣移轉棟數達3.6萬棟,較11月暴增一倍以上,顯示縱使有人(包括希望有房可賣的仲介)天天唱衰,還是有一群精打細算的購屋者懂得在大限前搶進,享受日後的免稅紅利!

觀點2 經濟前景不佳 資金將比以往寬鬆

美國聯準會於去年底將基準利率上限由0.25%升到0.5%,這是2006年以來美國首次升息,不少人早就認為,台灣央行會跟進升息,使貸款成本提高,導致一部分人拋售房產使房價下跌。先不論台灣利率要升到多少,才能看到「拋售」的美妙景象,事實上,央行去年就多次明示美國升息、台灣不一定會跟進的看法,主要是考量2015年國際景氣出乎預料的惡化,已經造成台灣出口連續性衰退、經濟成長率不斷下調。

亞洲各國對應景氣惡化,紛紛將貨幣貶值和主動降息,中國、日本、韓國都陸續實施擴大寬鬆、降息及貶值之舉,對台灣重要出口產業構成相當大的壓力。掌握各項數據的彭總裁,考量到產業發展、人民就業⋯⋯心知肚明台灣不僅沒有升息的條件,還必須被迫降息、貶值來協助企業度過難關。

央行先在去年第3季(9月24日)率先降息半碼,12月15日美國升息後,17日央行又再降半碼,美國升息帶動台灣升息的期待顯然落空,必須強調的是,2016年國際經濟能見度仍然不見起色,亞洲各國可能持續降息及貶值(更可能形成貨幣競貶),若真如此,央行壓力更大,哪可能升息?

簡單說,降息代表更多資金將釋放到市場上,央行連續兩次降息,使得一年期定存單標售利率來到0.351%,不但連續6期創歷史新低,而且是連續15期滑落!我前年寫過,過多游資已對銀行營運構成壓力,公民營行庫早就拒收大額存款,等於直接懲罰最保守的投資人(只想選擇風險最低的定存)。

這幾年我不只一次提到:資金熱潮是推動台灣房市持續上漲的主因,在缺少投資機會下,過多的資金終究有一部分會流入房市,你想,一間市價二千萬元的房子,即使月租只有兩萬元,年報酬率1.2%,扣除相關稅費,報酬率總比沒利息好吧?請記住,央行這兩次降息,已經為下一波房價上漲儲備了不少動力!
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